海外学区房揭秘:英美”马太效应”显著 德国如何杜绝学区房困境?

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所属分类:体坛快讯

导读:英国最贵学区平均房价高达381.5万英镑。也有个别国家几乎不存在学区房的问题——德国的教育资源十分平均,中、小学也没有重点与非重点之分,从而在根本上杜绝了学区房困境产生的基础。

作者 | 第一财经 吴将 

近年来,国内一些城市的学区房价格屡创新高,为了争取优质的教育资源,不让孩子输在“起跑线”上,不少家庭要凑足“六个钱包”也要购买一套学区房,这不但极大加重了家庭负担,也助推了楼市涨价氛围,国内学区房问题已经成为普遍关注的热点话题之一。

严格来说,学区房价格偏高、教育资源竞争激烈等困境并非是中国特色,在欧美许多发达国家,尤其是美国、英国、澳大利亚等英语国家也存在学区房的概念和类似的社会现象,只是由于国情、政策不同,实际情况存在些许差异。

亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人、董事会执行主席奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,教育资源一直是投资者在海外购房决策中的重要因素之一,不少买家都会优先考虑临近好学校的房产。

“毕竟超过半数在英语国家置业的海外投资者都是为了教育(资源)。”奇米尔说。

当然,也有个别国家几乎不存在学区房的问题——比如德国就是最佳的例子,这主要是得益于德国的教育资源十分平均,中、小学也没有重点与非重点之分,从而在根本上杜绝了学区房困境产生的基础。

美国:学区房马太效应显著

与中国类似,美国公立中小学采取的也是“就近入学”的原则,根据美国法律,任何居住在学区内的孩子,都享有免费教育的权利;而读私立学校则不受学区限制,通常只看学生是否付得起昂贵的学费并通过入学考试。

在美国如果想要上公立的中小学,并不需要提供位于相应学区的房产证,由于实行租售同权的政策,只要提供真实的居住证明即可,比如租房合同、水电费账单或银行账单等。因此,即使是条件不富裕的家庭,也可以通过租房来解决孩子的就学问题。

美国不同州对于所属地区学校的教学水平高低有着各自衡量标准。比如,在加利福尼州,可以通过查询学校的学术表现指数(API)来确定,通常800分以上都可以被认为是较为优秀的学校(满分为1000分);而在纽约州,学校的排名则是由环境、学生表现和进步水平等指标来决定的。此外,还有独立的非官方机构,比如Niche、Great Schools等平台,也会根据自己的标准,给全美的学校进行评分和排名。

特别值得一提的是,美国公立学校的教育经费主要来自所辖学区的房产税收入,所以一般来说,“马太效应”也会十分显著:房价贵、富人多的地区学校的教育经费充足,于是基础设施、师资水平等也会更容易得到改善,而这又会吸引更多人搬到周边居住,从而给房租和房价带来溢价,同时也使得房产税进一步上涨;反之,房价较低的地区,房产税收入低,教育经费少,学校财政拮据,整体的教育水平也就难以提升,从而也会进一步抑制房价的上涨。

加利福尼亚州尔湾地区房地产经纪人程欣迪(Cindy Chin)在Youtube上拥有数千名粉丝,她对第一财经记者表示,华人客户通常都很在意孩子的教育,所以在当地买房优先考虑教育资源较好的学区房是稀松平常的事情。

“平均来说,当地好的学区房售价要比一般的学区房贵上10~15%左右。”程欣迪如是说。

另外与中国不同的是,美国的学区与地方行政区之间没有直接关系,两者分属不同的机构管辖,所以经常会出现”跨片区”的情况。而学区本身的划分非常细致,会具体到街道和门牌号。每个家庭地址都会被划分到一个明确的学区,都会有指定的公立学校,想要跨学区上学则困难重重。至于哪个地址属于哪个学区,可以直接通过登录美国教育局相关网站免费查询。

程欣迪对第一财经记者称:“疫情前曾有一位华人来尔湾购房,可能是之前准备工作没做好,也可能是他的经纪人没尽到责任,导致他花了200万美元在Altair买的房子并不属于他想要的学区,结果去年11月他只好又花了100万美元购买另外一套房产,以便以后孩子能上目标学校”。

最后,美国还有少数精英(公立)学校或天才班是可以跨学区入学的,以佛罗里达州公立学校中排名第一的Pine View School为例,任何居住在该州的家庭,只要他们的孩子能通过智力测试和招生委员会的面试,都可以获得入学资格。

英国:最贵的学区平均房价381.5万英镑

英国的学区房概念和入学政策与美国大同小异,但教育资源的竞争却更为激烈,因此学区房的溢价现象也较美国更为明显。

英国教育标准局(Ofsted)是负责给所有公立学校评级的官方监管机构,不隶属于任何的学校或教育机构,而是直接对议会负责。该局将所有学校分为“outstanding(杰出)”、“good”(良好)、“require improvement(有待改进)”和“inadequate(不合格)”。能被评为“杰出”的学校,附近的房价也会出现“水涨船高”的现象。

根据不同机构和平台的数据统计,英国学区房的平均溢价大概在15~20%左右,个别地区则会超过30%。

英国在线抵押贷款公司Trussle在去年9月的一份调查显示,拥有“杰出学校”的邮政编码区,该地区的房屋平均售价约为44.7万英镑,要比英国的平均房价(约25.1万英镑)高出许多。而房价最贵的20个区域中有18个都位于伦敦地区,其中最贵是圣马里波恩学校(St Marylebone School),周边的平均房价为381.5万英镑;其次是荷兰公园学校(Holland Park School),附近的房价为328.5万英镑。

当然,伦敦学区房的价格之所以如此之高,更多是由于伦敦的特殊地位造成的,而不仅仅是因为优异的教育资源。如果单纯是为了“杰出学校”的入学资格,也可以选择搬到英格兰北部的布拉德福德(Bradford)居住,根据Trussle的数据,只要花费十几万英镑就能在该市的“杰出学校”附近买下一套学区房。

居外IQI上海分公司经纪人Clark从事英国房产销售工作已有5年,他对第一财经记者表示,他服务过的买家中80%在英国购房都是为了让孩子上学时自住之用,而由于学区房的地段都很不错,在孩子毕业之后转为出租房也十分容易。

德国:教育制度抑制了学区房现象

与英美不同,由于历史和教育制度等原因,德国的学区房概念相对比较淡薄,为了让孩子上一所好的学校而不惜血本搬家并非是社会的主流现象。

学区房概念在德国没有普遍的市场,主要由以下三个原因造成:首先,德国的官方机构并不热衷于给学校排名次,不管小学、中学还是大学都没有重点或非重点之分;其次对中小学老师的筛选十分严格,想要获得教师资格的前提是必须在大学修满5年制的师范类专业(相当于硕士学位),并通过两次国家考试;最后,由于绝大多数老师都享有与公务员同样的待遇,因此同一个州内同样级别的教师工资都一样,也就使得师资分配更为平均,每个公立学校的教育资源相差无几,而主要的差别仅在于生源不同。

德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司(Sun Immobilien GmbH)总经理孙杨在接受第一财经记者采访时表示,德国只有小学才会严格划分片区,规定哪条街住户的孩子上哪所小学,而初中起(即五年级起)公立学校对孩子家庭的居住地要求就变得十分宽松,通常只要是居住在同一个城市或地区都允许入学,甚至在满足一定的前提下,也能跨城市、跨地区入学。

此外,德国的中学可以细分为很多种,比如文理中学、综合中学、实科中学、职业中学等,学制则从6年到9年不到。前两类中学主要是为综合型大学(Uni)、应用技术大学(FH)输送人才,而后两者则更偏重于培养专门的职业人才。德国小升初没有统一考试,孩子在小学毕业之后上哪一类中学,主要取决于平时的成绩、老师的评定和家长的意见,与家庭住址并没有多大关系。

孙杨对第一财经记者表示,德国人很少会专门为孩子挑选好指定的学校,与英美相比,德国孩子上私立学校的比例也不高,但华人家庭对小孩的教育尤为重视,即使在德国这种教育资源相对平衡的国度也不例外,因此身边也的确不乏华人父母为了孩子有机会上一所“口碑好”的学校而搬家的例子,而一般这类学校普遍位于相对富裕的地区。

不过他们并不需要买房,只要租房就能解决问题,因为德国拥有完善的租房制度,对于租客权益的保护十分到位,这或许也是德国房屋自有率在欧洲长年排在倒数第二的原因之一(约50%,仅高于瑞士)。

责任编辑:石秀珍 SF183

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