过热区域开始降价!深圳房价撑不住了?

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本文来自微信公众号“地产局座”

深房理炒房团伙被查之后,杀猪盘声名鹊起。

所谓杀猪盘,通常是指炒房客控盘、炒作个别楼盘抬高房价的楼盘。杀的是那些追高的购房者。

传言中被炒作控盘的对象,集中指向前海南的几个楼盘,比如:诺德假日、佳兆业前海广场、中海阳光玫瑰园这几个楼盘。

前海,向来是深圳人公认的好地段。但去年这一波价格,涨的确实太快了,按照当地中介的说法,整个前海片区,去年到现在,大半年的时间涨了差不多20%。

而诺德假日、佳兆业前海广场和中海阳光玫瑰园,刚刚好就是去年整个前海南领涨的几个楼盘。

现在受到炒房团的影响,前海这几个盘风评急剧下降,以至于对其他前海的楼盘大家似乎都没有了信心,生怕一碰就高位站岗。

从受宠到被冷落,现在前海的房子真的不能买了吗?

01

这两天我去了前海这几个杀猪盘看了看,在佳兆业前海广场,中介向我推的第一套在卖房源,挂牌价相比小区之前的成交价降了200万

87平米的三房,单价只有14.7万,总价只有1280万。

这个14万的单价是什么概念呢?

相当于它跌回到了去年7月份时的价格,也就是这一波涨幅刚开始时的起点。

但是,像这样直降200万的挂牌价并不常见,这套房的业主降价,也是为了尽快套取资金换房。

除了这套之外,佳兆业前海广场其他的房源价格依然非常坚挺,基本上单价都维持在16-17万/㎡左右。

询问之后,我发现同样的情况也出现在另外两个杀猪盘身上,

像中海阳光玫瑰园,挂牌价还是16万/㎡,98平米的三房总价基本都接近1600万;诺德假日价格更高,业主挂牌价都卡在17-18万/㎡的价格。而这些报价,基本都是指导价出台前的报价。

杀猪盘都还这么坚挺,前海其他楼盘难道会降?当然不可能!

比如佳兆业前海广场旁边的香格名苑,因为双拼房比较多,所以小区业主的报价价格都比佳兆业会低一些。但在政策之后挂牌价格还是维持在13-14万/㎡左右。买一套88平米的三房,照样要1200万。

旁边另一个小区月亮湾花园,已经是上个世纪90年代的老小区了,周边的配套和小区楼房肉眼看得见的老旧。但因为棚改,已经有业主敢把价格挂达到12万/㎡

月亮湾花园

月亮湾花园楼下的街巷

在前海转了一圈之后,其实你会发现:无论什么楼盘,就算是杀猪盘、就算是破旧的老小区,主信心一样都是那么爆棚,价格该挂多高就挂多高,什么政策打击都不动摇。

二手业主都这么自信,中介当然也不能怂。

于是,当我问中介小哥:“现在风头这么紧,这几个盘现在还挂这么高的价格,能在这个价位成交吗?”

我听到的是中介小哥很笃定的回答:“肯定有的。”

02

但事实似乎并非如此。

208新政后,佳兆业前海广场、中海阳光玫瑰花园都没有成交,诺德假日广场最近倒是有一套,但也是在降价之后才成交。

现实点说,这几个盘维持原有15-18万/㎡的均价,真的是有价无市

购房者的心态普遍都是追涨杀跌,在新政之前,房价一路上涨,很多人因为追涨的心理很容易就会跟着市场风向高价接盘,就拿佳兆业前海广场来说,新政前就成交了一套单价16.9万/㎡的85平米3房,总价达到1400万以上

但新政后,市场风云突变,想要按照新政前的价格成交非常难。

一方面是参考价政策下,首付提高了。这3个盘的参考价都是10.6万/㎡,挂牌价基本都有5-6万的价差

就算是拿前海广场那套降价了200万的房源来算,挂牌均价都要14.7万/㎡,和参考价相差4.1万,基于此首付就要增加将近357万......

另一方面,现在杀猪盘的名声让整个市场对这几个盘的交易会有很多顾虑。不仅是购房者,就连银行都有顾虑,中介和我说,已经有一部分银行暂停受理这几个楼盘的贷款业务,其他一些银行即便愿意贷,首付款也会查得很严。

在这种情况下,无论是购房者还是业主,都是偏向于观望。

业主挂牌价很坚挺、信心很足,但这更多是对外的姿态

如果你在贝壳上查,这几个杀猪盘每一个都有几十套在售,但真正诚心卖的其实不多。

多数业主只是把房子挂出来撑场面,想买的就谈价格,不买也没关系,反正价格在这挂着暂时不急着出。

而业主呢,高价接盘肯定是不愿意的,但很有意思的一点是,大家虽然不愿意买,却依然像饿狼一样盯着这几个杀猪盘

诺德假日楼下的中介和我说,这几周,一直有人咨询前海片区的楼盘,尤其是诺德假日,但大家都是只问、只看,但就是不买。我在路上走的时候,也好几次看到有身穿正装的中介带着客户看房。

这说明,前海这几个杀猪盘现在的关注度依然很高,大家对这里的价值依然认可,只不过现在一系列利空房价的政策之后大家多了个心眼,不愿意接盘挂牌价了,都在等着降价。

只要有一个笋盘出来交易成功了,大家就会赌下一个,购房者就会多一份信心。所以说,杀猪盘的业主现在如果想卖房,不降价真的不好卖。

03

回归到一开始的问题,这几个前海的杀猪盘现在能买吗?

我的建议是:有这个资金实力,可以持续关注等降价的房源出来再去抢这些笋盘。

之所以这样讲,一方面是因为当下前海的房价值得看空。

之前在大胡子李老师的直播和我们公众号的文章中已经多次说过,(回顾请看:大量业主抛盘,这个稳涨的楼市凉了)接下来深圳的房价必然会跌

从这次几个前海的杀猪盘和周边楼盘的考察情况来看,挂高价没人买,不降价卖不出去已经成为基本事实。这也恰恰印证了李老师对深圳房价走势的预测。

只要继续维持现在的市场环境,再加上深房理的调查深入、经营贷的进一步严查、一部分资金有问题的业主被抽贷等等因素的影响。

可以肯定的是,接下来前海必然会有更多的房源选择降价!

另一方面,从我这次的考察来看,虽然前海这几个杀猪盘的高价主要是得益于前海本身的地段优势,但其实这几个盘在配套和品质上都属于前海片区的头部

像诺德假日这个盘,是前海学区最好的社区之一,社区对面就是南山实验集团的荔林小学,中学是南海中学。

荔林小学

不过现在如果要买诺德假日这个小区的话,尽量不要碰48-66㎡的小户型,因为这些小户型的房源总价低、有学区,是炒房客比较喜欢炒的户型,很多价格达到800-900万。

诺德假日小区内

中海阳光玫瑰园这个小区绿化比较好,边上就是深大附中初中部,小区门口对面就是月亮湾公园,也靠近地铁站,再加上中海物业的品质,在前海也是一个关注度很高的楼盘。

中海阳光玫瑰园 

而佳兆业前海广场是位于前海南最南部的次新盘,一期是2016年交的房,而且户户朝南,周边有兴海公园、小南山花园,环境很好,但就是缺好的小学,离地铁站也很远,走路的话至少要走十几分钟。

佳兆业前海广场

除了配套和品质,这几个杀猪盘的自住率都很高,这也是有炒房客愿意炒这些盘的原因之一。

从区位来看,整个前海,自贸区内现有的住宅非常少,未来规划也是写字楼为主,不会大量新建住宅。

因此,作为现有存量中的头部,这几个杀猪盘虽然现在的名声很臭,但价值依然值得看好。

对于购房者来说,还有一个利好在于:

现在严格的楼市调控环境之下,一般能够降价放盘出来房源的业主,都是比较急着用钱或者要换房的,价格相对不会咬的那么死,谈判空间会更大。

所以说,能等到降价的盘就应该尝试尽快入场,毕竟能够降价几百万买前海的一套房子,几年内可能也就这一次机会了

最后,提醒大家记得持续留意我们公众号的文章,我们将会继续在深圳和深圳周边城市持续考察,给大家输出更加落地的买房建议!

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